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物业管理|重建信任,蓝筹脱颖而出
时间:2022-01-09 15:52:11    来源:财经智慧    浏览次数:    我来说两句(0)

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物业管理板块最近半年出现持续大幅的调整,我们认为这种调整的主因并非基本面,也不是估值过高,而是市场对公司治理独立性的担心。我们相信,蓝筹企业的持续努力和新龙头登陆资本市场,将有助于缓解市场的担心。我们在选择企业时就尽可能考虑公司治理可信度。我们认为板块的调整已经充分,一些公司已经有显著的投资价值,我们看好华润万象生活、保利物业、招商积余、金科服务,我们也认为中海物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务股价在长期来看被低估。

▍投资者担心业务独立性,并非业绩增速。

物业管理板块近半年出现大幅调整。当前市值排名靠前的十家上市物管公司,在过去六个月市值合计缩水41%,其中跌幅最大的达到72%。我们认为,板块出现大幅调整的核心原因,并不是业绩增长的问题,不是收入超预期萎缩,也不是成本超预期上升,甚至也不是政策环境的问题,不是出现了超预期的约束物业管理行业发展的政策。整个板块,出现了十分罕见的针对板块报表真实性、公司治理独立性的质疑。

▍投资者质疑事出有因。

物业管理板块出现的历史并不长,且板块中绝大多数公司大股东是民营开发企业。在业务独立运营前提下,物业管理行业本和地产弱关联,地产景气仅透过非业主增值服务和交付增量和行业景气度有关。构成物管公司业绩基础的存量业主付费意愿,并不会随着地产开发景气的起落而波动。地产公司如果减持物业管理公司股权,市场也有足够的流动性承接。

问题是,极个别企业将物业管理公司当做融资工具,不在物管公司需要的时候股权融资,而在大股东资金紧张的时候股权融资;股权融资时间点不选择通常的股价高点,而是在股价较低的位置,因为其市值较高时控股股东资金尚不紧张;其募集资金不投入主业,而用于购买大股东资产,或以现金形式留存,以降低控股股东的合并报表杠杆率,达到粉饰开发商报表的目的。这些错误的做法虽然是个别的,但确实严重影响物管板块声誉。投资者很难分辨账面货币资金可靠性、关联交易合理性和公司运营独立性。

我们深信,绝大多数公司事实上可以信赖,绝大多数关联交易定价公允,但投资者确实有理由担心,究竟一些民营物业管理公司的存在,是不是只为了服务大股东的利益,而不存在独立发展的思路。

▍不存在运营独立性问题的物管企业,市值并未出现明显调整。

从各家企业的资产负债表看,我们不能说民营的物业管理公司就有风险——因为各家物管公司都处于净现金的状态。在市场直拓和并购方面,国有物管公司也没有明显占据优势。但个别民营物管公司恣意作为,行业信任开始崩坏,国企不存在控股股东资金链断裂风险,确实更容易获得信任。这种状况也充分说明了物管板块当前的下跌和行业基本面关系不大。

▍时间和新龙头共同重建行业信任。

我们深信大多数民企物管企业运行独立于大股东,其资金是用来发展自身业务的,而不是给大股东脱困的。我们认为,金科服务主动引入战略投资者、优化公司治理的行动有助于强化投资者信心。预计2022年3月后,部分民企关联公司资金面问题缓解,客观上也有助于修复投资者信心。华润万象生活并购禹佳生活服务,证明并购仍是发展重要路径之一。龙湖智创生活等新上市企业即将出现,也会大大丰富投资者的选择。大浪淘沙,我们相信2022年后空间服务板块仍有望保有8家左右交投活跃的蓝筹上市企业,这些企业有望凭借投资者的信任,享受明显的估值溢价。其他公司只要独立发展,至少也存在并购价值。

▍风险因素:

个别公司独立性成疑,沦为控股股东融资工具的风险;住宅物管外拓竞争开始趋于激烈,2022年高拓展难度较大的风险。

▍选择治理可靠的企业,分享行业成长的红利。

我们认为,由于市场担心公司运营独立性,我们在选择企业时就尽可能考虑公司治理是否可靠。关于公司治理是否可靠,我们认为有以下判断标准:

1)公司关联开发企业并无任何资金困难,公司因此并无公司治理出问题的诱因;

2)公司关联开发企业虽然面临资金困难,但积极引入战略投资者优化治理结构,同时还设法缓解股东资金链问题;

3)公司关联开发企业虽然面临资金困难,但公司近期并无再融资行为,不存在将物管平台作为融资工具的实际行动;

4)公司关联开发企业虽然面临资金困难,且公司近期有再融资,但公司透过公告方式进一步约束关联交易行为,且历史上能妥善使用募集资金。

我们相信,只要公司被证明在规模经济竞争中有立足之地,证明自身独立性,就可以在物管管理蓝海中有广阔的发展空间。我们认为板块的调整已经充分,一些公司已经有显著的投资价值,我们看好华润万象生活、保利物业、招商积余、金科服务,我们也认为中海物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务股价在长期来看被低估。

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