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房地产行业集中供地元年观察:格局重构,国央主导
时间:2022-01-10 09:15:49    来源:听雨潇潇    浏览次数:    我来说两句(0)

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房地产行业集中供地元年观察:格局重构,国央主导

全年格局:“先热、再冷、终稳”

2021年22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局,上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境,使得房企拿地意愿强烈,土地竞争较为激烈,导致第一批集中供地整体表现较为火热,成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位,远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响,第二批集中供地整体遇冷,在多地集体叫停延后供地计划之后,整体撤拍流拍率依然显著升高,成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化,市场信心略微修复,由于土地出让规则的适度放宽,叠加国央企房企及城投公司积极托底,第三批集中供地呈现平稳态势,虽然成交溢价率为全年最低,但下滑幅度不明显,流拍率亦有所下降。

不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化

不同城市土拍市场冷热不均情况明显,由于部分城市土拍规则设定了最高限价,从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例,以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看,以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市,不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度,或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外,由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多,单个城市的不同地块也出现了明显的分化,表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。

拿地意愿分化,国央企拿地占比提升

经历了第一批集中供地的狂欢后,拿地意愿出现分化,受融资收紧和市场基本面下行的制约,民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出,市场信心受损的危机时刻后,房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构,在第二三批集中供地中,国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显,随着政策触底回暖,一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地,基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。

投资建议:积极面对格局重构后的房地产市场

行业至暗时刻之后,随着三大核心条件逐渐难以满足,快周转模式将退出历史舞台,行业在慢下来的同时,也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为“信用中介”托底行业,行业被动进入“国进民退”,经营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势,亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出,获取高性价比项目,修复远期利润表。个股方面推荐保利发展、金地集团,以及国央企下属物业公司保利物业、招商积余。

风险提示

行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。

证券分析师:王粤雷 S0980520030001;

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