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成都史诗级土拍9月15日开战:十大看点提前知晓
时间:2021-09-14 18:20:02    来源:花花有话    浏览次数:    我来说两句(0)

2021年9月15-17日,注定是要被铭记的三天,成都第二轮集中土拍选择在这三天进行拍卖。75宗土地,共计约5686亩,总计容建面约756万平方米,无从从哪个角度进行对比,都称得上“史诗级”的土拍。

相比第一次,土地总量有大幅度的上升,竞拍规则也发生了很大的变化,新房限价也出现了明显的分化。

相比全国其他城市,成都的拍地总量仅次于青岛,最终没有采用之前传言的“摇号”确定竞得者。

结合公告内容和土地出让文件,四川乐居重新梳理了一下本次土拍的一些看点,以飨读者:

看点一、本次拍卖宗地采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施:65宗土地竞销售型人才公寓,4宗新建人才公寓用地,6宗竞自持保障性租赁住房。

8月24日晚间,75宗土地的出让文件全部挂出来了,四川乐居分析了这些出让文件,发现本次土拍的规则跟以往有了很大的变化——大致有三类,人才公寓在69宗土地的出让文件里面都有提及。

4宗新建人才公寓用地:采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价”方式拍卖。也就是说,达到最高限价即成交。

65宗“竞销售型人才公寓”又分两类

其中,46宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+土地最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。
19宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+固定体量销售型一、二类人才公寓+设置土地最高限价+续竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。

何谓“销售型人才公寓”?更多内容详戳:成都土拍新规则明确:部分地块仍要竞自持,首提“竞销售型人才公寓”

6宗地块采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+自持固定体量保障性租赁住房+土地最高限价+续竞自持保障性租赁住房面积比例”方式拍卖。

成都史诗级土拍9月15日开战:十大看点提前知晓▲6宗竞自持保障性租赁住房地块

看点二、本次拍卖土地全部设有最高限价,并在公告里面明确列出来,以往只是在拍卖现场才会公布土地的最高限价。从溢价率来看,普遍在9%-11%左右的溢价率。如下表,清水限价和土地最高限价之差最大的是金牛区63亩土地,这意味着土地开发利润空间也很大。

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此次拍地,土地最高限价是青羊区马家花园路以东、饮马河以南的棚户区改造范围,地块位于新华宾馆西侧,周边以老旧小区为主。如下图,其起拍楼面地价为13900元/平米,土地最高限价为15300元/平米,其清水住宅限价为26441元/平米。

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看点三、从各区来看,出让土地宗数最多、面积最大的都是青白江区,龙泉驿、成华区、金牛区、双流区、新都区都是土地供应的大户,锦江区土地供应最少。

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看点四:成品住宅比例与标准出现分化。

这次集中土拍,有三宗土地规定了清水现房销售,分别是锦江区海椒市街约15亩、锦江区空压机厂22亩和武侯区高碑村一组131亩土地;

有六宗土地在地块建设条件里面没有约定成品住宅的比例;

另有15宗将成品住宅比例限定在这个区间;

其余地块或要求不小于50%或者直接限定80%、100%。

这次土拍有63宗土地都限定了成品住宅的基础装修标准,有些是直接定的基础装修标准为2000元/平方米,最高基础装修标准也不超过3000元/平方米。

看点五:限价出现分化。

在第一次集中土拍,40宗土地里面最高清水限价达到了28150元/平米,而这次75宗地,最高限价也才26441元/平米,下降了约6%,

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从上图表来看,主城区的清水限价都在2万元/平米以上;高新南区排到了第四位,甚至比金牛区都还要低一些;新津的限价比龙泉驿、温江、新都、郫都区都还要高,这个就比较有意思了;青白江的平均限价为8699元/平米比上一次的9155元/平米还下降了很多。

看点六:百亩大盘将有25个。

这次集中土拍还有个有意思的现象,75宗土地中,有25宗土地的面积大于100亩,占比约33%。而第一次集中土拍,40宗地里面只有10宗,占比约25%。大面积的地块,对开发商而言是机会也是挑战:机会在于货值更大、更好整体开发、打造品牌标杆等,挑战则是总价高、考验开发商的产品能力和运营能力。

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另外介于这个范围的土地也有28宗,小于30亩的地块有11宗。

看点七:产业限制和配建依旧很多

从土地用途来看,目前已经明确了以下类型:

①有四宗新建人才公寓用地,大概率是由国有企业底价竞得,人才公寓分批次、分组别进行开盘销售,其价格参照市场价,高端和紧缺人才可以享受85折优惠。

②有七宗土地对竞买人提出了要求,为成都轨道交通集团定制,涉及白佛桥、梓潼宫、双流西站、郫温定修段等几个TOD项目,总面积约508亩,土地用途为纯住宅和住兼商两类。

③多宗商兼住土地要求自持50%的商业计容建面。

④配建成为常态,道路、绿地、公厕、公共设施等;东安湖143亩要求配建龙泉区委党校新校区,总投资不低于44914万元,且要完成党校主体工程后才能办理商品房预售。

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⑤产业用地成特色。新津两宗住兼商土地都是天府牧山数字新城产业用地,对投资强度、自持商业比例都有要求;武侯区、金牛区、成华区、天府新区、龙泉驿都有产业用地。

看点八:土地连片开发加速推进

在第一次集中土拍时,温江红桥片区拍卖了三宗土地,全部由兴城人居竞得;第二次集中土拍红桥片区还要拍一宗土地;2020年,花样年在这里拿了一宗地,项目呈现为花样年好未来。此外,红桥片区还在进行道路建设,已打通多条断头路;前海人寿妇儿医疗综合体也在建设之中。红桥片区的集中开发,已经完成了开发商的布局,未来可期。

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在双流城区政务服务板块,本次集中土拍要拍卖三宗纯住宅用地,如果这三宗土地顺利成交,那么该片区也无空地可开发了。

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另外,本次双流西TOD也是要拍卖三宗土地,总面积约163亩,连片开发意图明显。

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天府新区万安片区,本次土拍也是有三宗土地要拍,分别为41亩、46亩和32亩,以麓山大道、利州大道、沈阳路、夔州大道组合而成的区域即将开发过三分之二。

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看点九:与之前的土拍规则一样,此次拍卖不接受自然人报名;同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买,即“禁马甲”。

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看点十:与之前的土拍规则一样,意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金;申请参加本公告多宗土地竞买的,竞买保证金须按所竞买宗地对应金额足额缴纳。

本次土拍结果,四川乐居也会第一时间进行播报。

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