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济南二次土拍:火速底价成交
时间:2021-09-14 18:04:56    来源:养生内参    浏览次数:    我来说两句(0)

乐居财经 小满 发自济南一场76宗地块的拍卖,按规则在9:30,10:30,11:30三个时间段开始的三轮拍卖启动后的几分钟内就完成了交易。而且全部底价成交!

这让身为济南一家中型房企的投拓负责人吴彤吃了一惊。

“竞买保证金缴纳时间截止之前,对我们来说是最大的煎熬。”每次有土地挂牌,都是他最容易感到无助的时候。尽管每次都跟团队竭尽全力反复盘点,摸排地块,但是已经很久没在土拍中见到过他所在的企业拿地的身影了。

“我们这种中型房企,是最焦虑和迷茫的,不敢轻易拿地。”吴彤坦率的讲述了他的困境:“拿地价过高对我们来说是个困扰,低价地块的位置又不适合我们的发展。”这也是中小房企目前生存困境的折射。

然而,“限地价”规则调整之后的第一次集中土拍,吴彤所在的房企考虑再三还是没能交上钱。

原因不外乎两个:挂牌条件严格,房企没有参与资格;条件、价钱都合适,位置不合适。

与首轮集中拍地不同,76宗地全部突然地底价成交的结果令这场土拍“平淡”了不少。

二轮拍地无溢价、无流拍

济南第二轮集中土拍76宗土地总面积约221万方,其中住宅用地42宗、商服用地5宗、商务金融用地17宗、商住地块1宗,其他为工业、仓储、零售等用地,总成交价近152亿,三批次土拍均无溢价、无流拍。

“直播的时候有非常直观的感受,”参与过两轮拍地直播的同事直言:“这次地拍得太快了,挂牌截止时间点一到,所有地块一同显示待审核状态,与第一次的时候截然不同。”

在首轮拍地中,热门地块曾达到143轮竞价,溢价率超过64%,楼面价也达到13473元/㎡。而第二轮集中拍地则较为平稳,楼面价过万地块仅2宗,分别为10769元/平方米、10000元/平方米。

最高楼面价仅仅破万而已。

与济南“两集中”供地首次土拍,114宗地未开拍竞买人就已争相报价相比,本次土拍,先是唐冶、大辛南区片区14宗地块终止出让,后南北康片区、北湖核心区等10地块报名和竞买保证金的到账截止时间延迟。开拍前4地块临时终止出让,企业拿地热度明显降低。

济南二次土拍:火速底价成交

首次集中拍地溢价率排行

头部房企基本“躺平”

细观此次拿地房企,绿地、银丰、山东能源、海信、中梁、旭辉银盛泰、东营祥泰、济宁瑞马,再就是各区城建控股。参与报名的企业不多,更是少见头部房企的踪影。

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首轮集中拍地报名企业

似乎,首轮没有拿到地的房企,在第二轮集中拍地里,也销声匿迹了。

取而代之的多见身影,是地方龙头企业。比如济宁的瑞马开发商、东营的祥泰开发商,有钱、有劲、敢闯敢做。

济南二次土拍:火速底价成交

第二批集中土拍拿地企业

据统计,9月10日济南土拍,包括万科、融创、华润、金科、金地、世茂、保利、龙湖、招商、中海、碧桂园、中建、新城等在内,一度活跃在济南楼市的多家房企,都选择了“躺平”。

最终,原本挂牌的108块地,在正式开拍之前,仅剩76宗。

土拍推迟、规则调整

8月17日一早,济南公共资源交易中心挂出补充公告,将土拍时间从8月30日调整到9月10日,对房企的开发资质及资金进行限定,设置最高不超溢价率15%的住宅用地最高限价,出让方式由“限地价,竞政府储备性公有房”调整为“限地价,抽签确定竞得人”。

而此前,已有天津、深圳、长沙、福州、上海等城市陆续发布公告,延迟或终止第二轮土地集中挂牌。

这轮集中供地延迟或中止,其实有所预兆。8月11日,国家自然资源部一份闭门会议资料流出,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:

第一、参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

第二、建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查。1、房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。2、参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明,将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

第三、单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

第四、在达到地价或溢价率上限时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

而就目前福州、天津、青岛、济南四个已经二次土拍城市来看,基本证实这份资料是可信的,这几个城市基本就此执行。

济南二次土拍:火速底价成交

其实也有终止挂牌、变相流拍

实际上,在挂牌之初,济南辖区内共挂牌了108宗地。8月28日,济南公共资源交易中心挂出公告,历城区唐冶衡宽、工业北大辛庄两个组团共计14宗地块因故终止出让;开拍前夕,平安片区、南北康片区4宗地又临时终止挂牌。加上莱芜、济阳终止挂牌的土地,济南正式参拍的土地少了将近三分之一。

济南二次土拍:火速底价成交

济南二次土拍:火速底价成交

一般来说,济南的土地终止出让,和流拍是没区别的。

也就是说,尽管没有出现“流拍”字样,济南还是有近三分之一的土地流拍了。

同样的局面,也发生在福州、天津、青岛。

开拍前夕,福州接连发布4道补充公告,出于方案优化,陆续取消7幅地块的出让;

9月8日晚间,天津发布公告,宣布2021年天津第二批61宗集中供应宅地之中19宗地块因故停牌,其中,涉及市内六区7宗,滨海新区4宗,北辰区、西青区各3宗,津南区1宗,武清区1宗;

同一天,青岛发布公告,原本定于当天出让的高新区8幅宗地中的两宗商住地因无人报名于7日中止出让,8日,剩余地块宣布终止出让。至此,高新区8宗地块全部终止出让。

从首轮十几宗地的高溢价,到二轮32宗地的变相流拍,再到剩余地块全部底价成交,济南二轮集中出让的土地市场,不是平淡,是遇冷了。

挂牌限制苛刻

关于此次土拍突然遇冷,业内人士分析,此次拿地“门槛”较高,影响开发商拿地热情。不少住宅捆绑商业地块,且需要引进产业等。

“位置优、条件低的地块太少了。”该人士说道。

以盛福地块为例,该地块与全运村一宗商务金融用地整体出让、一并实施,其挂牌文件如下:

历下区政府拟在全运村奥体东路以东商业地块A内建设一处承担高端外资传播业聚集区及中欧高端现代服务业交流职能的科技媒介产业园,园区内设置包括软件系统集成、软件系统维护及服务外包、专业测试以及基础设施技术外包等服务的数字化开发交付中心,以及具有媒体资源整合、购买、投放业务的媒介采买中心。

竞得人须按照历下区政府要求,承诺落实以下条件:

1.引入1 家由国际广告媒介集团控股的外商独资子公司,该国际广告媒介集团需要在最新的RECMA Groups of networks' global ranking排名中位列前10 位;

2.引入1 家由法国巴黎CAC 40 指数成分股公司控股的外商独资子公司;

3.引入3 家具有国际业务能力的外资咨询、创意、市场营销、广告、传播公司在本地块内设立分支机构。

竞得人须自持商业地块内全部建筑面积40%的物业,自持期限不低于10 年。

此前媒体报道中曾提到,法国阳狮集团确定将在济南注册公司。

济南二次土拍:火速底价成交

无独有偶,二轮集中供地中有不少地块,都有类似的挂牌条件。

开拍前终止出让的大辛庄地块挂牌文件如下:

济南二次土拍:火速底价成交

除去引入条件外,竞得人还须配建商品住房开发项目地上建筑面积10%比例的租赁住房。

济南二次土拍:火速底价成交

严苛的挂牌条件,将不少意向拿地的企业拒之门外。

这也是为什么,吴彤所在的企业迟迟没有交保证金。

从挂牌条件和此前的媒体报道综合来看,不少有条件限制的土地在挂牌之前,就已经与相关部门达成协议,也就是我们常说的提前勾地。

这是不是意味着,未来,或有更多的土地会变相地转向“定向供地”?

另外,济南第二批集中供地在出让拍卖规则上做了多重调整,比如禁止用“小号”拍地,出让方式由“限地价,竞政府储备性公有房”调整为“限地价,抽签确定竞得人”等,都起到了抑制地价上涨、防止土地市场过热的作用。

稳地价,也要合理规划土地供应

从某种程度上看,这是一次新规则下成功防止土地过热的拍地。

有业内人士表示,此次拍地更像是政府公开招投标。政府给出利润,通过土拍寻找合适的项目承建商。利润不高,但总体相对安全,对有高周转、高利润要求的企业来说,并不适合。

至于济南这次土拍对后期市场带来的影响,业内人士一致认为短期内可能使房价“稳中有升”,但是整体影响不大。

第二次集中土拍中,历城区少了170多万平方米的住宅有效计容,济南东部楼市将一段时间内处于去库存的状态。济南东部14宗地终止挂牌后,此次住宅地块成交大多集中在天桥区,除去安置地块外,济南主城区住宅地块成交面积不足100万方,这基本意味着明年上半年的新增住宅可能会减少,对于今年新入市及未售完项目来说,是去库存的好时机。

至于房价,短期时间内,受供求关系的影响或有小幅波动。

从2021度年济南供地计划来看,济南市市辖区将供应161宗863.53公顷涉宅用地。据乐居统计,目前已供涉宅用地128宗约433公顷。这意味着,在今年的最后一次集中供地中,还有近一半的土地需要推出。年底第三次集中供地如何保证开发商拿地积极性成了关键。

据说第三批次的供应里有某个地块的二期地块,吴彤和他的团队正在跟进,应该是要拿下了。恭喜老吴同学,要守得云开见月明了。

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