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三批次土拍仍然内卷 但这次卷的是城市
时间:2021-11-25 07:07:29    来源:天工开物    浏览次数:    我来说两句(0)

二批次供地,称得上是房企大型理智现场。融资收紧、销售受阻、五花八门的竞拍条件......激烈内卷之下,算不过来账的房企纷纷躺平。

与之相比,或许是为了实现年度出让目标,或许是为了提高房企的拿地积极性,或许是年底政府开支较大,需要开源。第三次集中供地,多个城市纷纷放下身段,实打实的降价,拿出了自己的“诚意”。

放宽规则,降低价格,拿出“压箱底”的好地块......一丝暖风,已从土地市场传来。但这场暖风能否吹热土地市场,仍然需要时间验证。

放宽规则

从目前公布的竞拍细则来看,杭州、南京、苏州、广州等城市明显下调了竞拍门槛,相较第二轮,第三轮集中土拍政策呈现松绑趋势。

较为典型的是杭州,“勾地”政策去而复返。“勾地”是杭州市采用了很多年的土拍规则,直到今年第二批集中供地时,为了提高地块报名门槛,这一传统方式宣告取消。然而,随着第二批地块流拍率高达55%,在杭州第三批次集中供地时,“勾地”政策再次出现,每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。

南京则是放松了对竞拍人的开发资质要求,三级以上即可参与竞拍,而此前多数要求二级甚至一级。此外,南京还取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”以及“严格限制股权转让”的要求。

配建比例方面,部分城市减少了配建要求的地块出让。例如合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求,三批次则有9宗地,为房企留下一定的利润空间。

武汉、厦门、重庆在第二批集中土拍规则的基础上增加“摇号”方式,“摇号”对于房企的影响是具有两面性的,一方面,将竞拍流程公开透明化,对于房企来说,促进交易公平化,保障房企资金走向;另一方面,增加“摇号”也是收紧拿地规则的一种方式,将在一定程度上增加房企的落空率,适当放松或将有效引导市场回温。

甚至在第二轮土拍中热度不减、平均溢价率为12%的深圳也有所松动——第三轮土拍中取消了竞自持的规定。

整体来看,多城适当调整土拍规则或有意回温市场,当然,土拍门槛降低之举也可能有激发土地市场的真实需求,提高资源利用率,促进市场供需平衡的目的。

调低价格

二批次供地中,房企在一二线核心城市躺平,不是不知道这些城市地块优质,也不是不想拿,而是不敢拿,因为手里没钱,而且这些地块不赚钱。

在融资收紧和销售端不明朗的情况下,实在不敢拿宝贵的现金流去进行一场拿地的华丽冒险。

三批次供地,为了鼓励房企拿地,多个城市降低出让价格来对房企“示好”。

例如,北京二次土拍中无人问津的管庄地块,三次土拍中被分成两块,卷土重来。起拍总价分别为20.8亿和27.5亿,总价总共下降了8.7亿,面粉价格降幅为15%。

广东番禺区大石飘峰路地块区位优越,在二批土拍中也吸引了约7家房企报名,但最终却因无人报价而流拍。主要是由于在二次供地中,该地块要求开发商需要一个月内付清全款,而平均一宗地就需要50亿元,令开发商望而却步。此次,不仅起拍价下调5.6-7.9亿,还支持分期付款。同区的石楼镇利丰北路地块也以降价以表诚意,总价下调了10%,下降约3.8亿元。

不仅下调地块价格,对于土地款的首付比例以及保证金比例,也有一定程度的放松。

苏州土地款首付比例从60%降到50%,取消“超溢价提前支付尾款”要求,保证金全面下调至30%。

南京部分区域保证金比例下调到20%,取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质也由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

成都、无锡、济南等城市也都下调了保证金比例,在一定程度上缓解房企的资金压力,促进企业的周转能力。

另外值得一提的是,相比之前两次集中供地的“冷酷”,这一次城市对房企多了一份耐心。由于原本设定的截止日期过于紧张,导致多数房企没有足够时间踏勘地块和筹措资金,因此杭州将保证金缴纳时间延长,从中可以看出杭州市政府对于三批次供地成交情况的重视程度。

此外,为了避免二次集中土拍的折戟阴影重现,第三次土拍,杭州拿出了“压箱底”的优质地块,如小河油库地块、华丰造纸厂地块、拱宸桥地块等,可谓诚意满满。

整体来看,目前挂牌城市第三批次地块出让条件保持严中有松,遵循自然资源部的土拍规则要求,对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变,对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松,降低房企参拍资质和资金门槛,提高部分回炉地块的利润空间。

房企会有怎样的表现?

面对各地的“示好”,房企能否重新燃起拿地热情。

诸葛找房研究中心指出,从土拍门槛作出部分调整与降低的动作来看,对于房企的利好倾向度着实不小,同时,随着央行表态保持房地产市场信贷稳步投放,房地产行业资金压力有望缓解,多方发力将在一定程度上激发房企的拿地意愿,另外多城推出优质地块的动作幅度逐渐加大,或将提升市场热度,扩大投资受众面,进而增强市场信心,稳住市场发展预期。

从批次时间来看,本次作为全年最后一轮集中供地,也意味着这是房企今年补仓的最后机会,或将吸引众多房企参与,预计全国第三轮集中供地整体市场表现或将有所回温,流拍现象有望减少。

中指研究院认为,9月底以来,中央连续释放维稳信号,指导金融机构加快落实“两个维护”要求,银行信贷端边际改善,广州和佛山等城市下调房贷利率。

10月央行发布公告,个人住房贷款环比9月多增1013亿元,银行按揭额度紧张态势有所改善,但信贷端边际改善传导至市场端仍需过程,按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间,且不同区域、不同客户会有差异。另外,受银行端“两道红线”影响,信贷放松的空间相对有限。

此外,地方一方面在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台扶持政策,促进合理的住房需求正常释放,平稳市场预期;另一方面响应“维护购房者合法权益”要求加强预售资金监管,优先保障工程进度和交付质量。

因此,四季度市场调整和短期流动资金压力仍在,房企重点工作仍是加快销售回款,保障现金流安全。重点城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审查要求未变,叠加无锡第三批供地市场热度较低,预计第三批供地市场或将延续整体低温态势,城市间和城市内市场热度保持分化,部分城市出让条件优化下流拍撤牌情况或将有所改善。

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