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没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?
时间:2021-09-15 07:00:13    来源:俏丽多姿    浏览次数:    我来说两句(0)

不可思议!百米高楼平地起,番禺市桥中心区冒出全新住宅,吹风4万元/㎡。

其实我们之前也不是没有报过番禺市桥的新盘,但是如果把范围缩至市桥C位,乐居君可以明确地说:新房供应为零。

有人可能会说,大夫山“三兄弟”不是新盘吗?市新路的璞悦台不是新盘吗?

乐居君认为,所谓的市桥C位,是整个板块配套最全,商业最繁荣的地方,大概集中在地铁3号线途径两侧,以及大北路两侧。

往北再走,沿街景观从商业区变成工业区;往南,过了市桥大桥,已经是桥南板块;往西是大夫山板块;往东是番禺广场板块。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|市桥中心区大致范围

经过数十年的发展,目前市桥中心区已经被密密麻麻的居民楼、商业生活配套填满,想找个停车位都难,出让一宗宅地简直是天方夜谭,所以突然冒出一个全新盘,更是让人惊掉下巴。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|市桥中心区景观

不卖关子了,来看看这个名叫友联君御公馆的新盘,什么来头。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?

01

配套没得挑,离地铁有点远

虽然名字带着“公馆”二字,但项目是实打实的住宅。

区位无需多言,项目对面就是番禺区中医院;想吃饭逛街可以走路去百德商圈和大北路商圈;想遛娃可以去星海公园;想买菜可以去东城市场;想一家大小喝早茶可以去番禺标杆酒店——番禺宾馆。

顺带一提,无论你想去港澳还是白云机场,番禺宾馆都是有直达巴士的。

项目负责人表示,项目对口学位是东城小学,但真实性有待考究。

四个字总结:方便得很。

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没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|妈妈们最爱逛的东城市场,啥都有

当然,前提是你不介意家对面就是医院,也不介意家正对车水马龙的马路。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|番禺区中医院扩建工程位于与项目一路之隔

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|项目楼下就是平康路,连接番禺广场板块和大北路商圈,上下班高峰车流量特别大

还有一个扣分项,项目无论是离地铁三号线市桥站还是番禺广场站,都有2公里多,必须靠公交或打车接驳。

02

7种户型可选,吹风4万元/㎡

乐居君之所以能发现这个项目,只是因为某天坐车路过,工地门口“住宅楼”三个字格外引人注目。

但“广场”、“公馆”这些字眼,又透露出它的“不简单”。

是的,根据规划,这是一栋建面32811㎡的单体楼,但却涵盖了多种产品。

首先,1-3层为商业配套,资料显示会进驻主题餐厅、酒吧街等商业形态。

4-5层为商办型物业,层高3.8-4.2米;6-7层为业主会所,带空中泳池;8层为业主专用的空中花园。

9-28层,才是住宅。

但是项目负责人表示26-28层开发商自持,也许会做成复式产品,不对外销售。

乐居君了解到,项目开发商为番禺本地开发商友联房地产,天眼查上没有显示它的什么“黑料”,而且项目也在2019年拿到了建设工程规划许可证,现场也公示了各种证件。

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整个项目工程造价为9108万元,预计2022年7月建成,负责人称年后将开放销售中心。

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从俯拍图可以看到,项目根基已打好,整体规模不大,形状呈五边形,地下挖了三层做停车场,负责人称大概有400个车位,车位住宅比是1:1.5。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?

你们最关心的户型方面,项目住宅一层7户7种户型,三梯七户,涵盖建面约47-134㎡一至三房,吹风4万元/㎡。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?

也许整个项目呈五边形,所以很多边角位置都要利用起来,所以它的户型选择非常多,而且也没有奇形怪状。

但槽点还是有的,比如说,建面约86㎡的户型,只能做到两房一卫,实用性不高,入手后难置换。

另外,建面约62㎡的两房户型,客厅卧室之间没有过道阻隔,既弱化了卧室的隐私,又会对卧室的人造成噪音干扰。

而建面约67㎡的两房户型,客厅和阳台之间相隔一个厨房,没有做到厅出阳台,估计采光和通风都一般。

面积最大的建面约134㎡三房两卫户型,进门居然能直接看到主卧的卫生间,毫无隐私可言,同时厨房门口正对两个次卧的过道,会有油烟干扰。

布局方面,乐居君认为建面约109㎡算比较合理,做到动静分区、厅出阳台。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面47.86平方米一房一卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面62.77㎡两房一卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面79.41㎡两房一卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面81.53㎡两房一卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面86.16㎡两房一卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面109.85㎡三房两卫

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?建面134.03㎡三房两卫

总结下来,项目的优缺点如下:

优点:

地理位置优越,配套齐全

1-3层配套商业,满足基本生活需求,另外单体楼做空中花园和带泳池也比较少见

户型选择较多,满足不同人群

周边以老破小为主,项目可以说是一枝独秀

缺点:

体量小,商住混合,虽说6楼以上为业主专用,但难免人员混杂

与地铁有一定距离,需要接驳

正对马路和医院,有粉尘和噪音干扰

有些户型设计不合理

项目负责人向乐居君透露,今年动工以来,附近已经有很多街坊来问项目情况,也表达出购买意向。

为了解更真实情况,乐居君走访附近中介,其中一名中介表示,这个项目素质的确不错,毕竟市桥中心区已经很多年没新房供应了。

“但如果你不着急的话,可以留意一下美丽华大酒店那块地的进展,以后那里也是要建住宅的。”中介说道。

美丽华大酒店地块?马上去看看。

03

美丽华酒店地块,值得等吗

中介口中说的美丽华大酒店地块,与友联君御公馆相距10来分钟的步行距离,实际是番禺区市桥街储备地块。

2019年11月30日,美丽华大酒店正式结业;2020年3月,番禺区有关部门对酒店实施了拆除。

如今地块已经平整,用作停车场。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?

2020年中,地块迎来规划调整,规划调整后,其用地性质拟由商业金融业用地调整为商业用地兼容二类居住用地。

总建设量由3.12万㎡调整为6.15万㎡,容积率由1.48调整为3.8,建筑限高调整为100米,建筑密度不高于50%,绿地率不低于20%。

根据最新规划,这里将建起一座新的五星级酒店。设计方案显示,酒店塔楼控制高度100米,两侧为酒店裙房配套,将与周边建筑形成较好的空间衔接关系。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|规划图

这也意味着,未来市桥老城区,又要多一座新的五星级酒店,以及一个新的住宅项目。

但何时才能建设好,这是一个谜。

但不得不说,无论是友联君御公馆还是美丽华大酒店地块,都是未来可期的,毕竟前面也提到,市桥老城区新房供应已经断了很多年了。

而目前,上述两个项目周边主要以老旧楼梯房为主,平康路一带散盘均价才1.6万元/㎡;环城中路小区1.7万元/㎡;2000年建成的一品灏景均价2.5万元/㎡。

没看错吧?多年零供应的老城区,冒4万+住宅新盘?|友联君御公馆周边二手小区

如果想找楼龄新一点的电梯房,大概要去到市桥地铁站附近了,而那边的二手均价在3-4万元/㎡之间。

那么问题来了,这个吹风4万元/㎡的单体楼友联君御公馆,你看好吗?

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