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第一批集中供地过半不赚钱?
时间:2021-09-15 07:30:17    来源:融资中国    浏览次数:    我来说两句(0)

第二批土地共31宗约2873亩,总建筑面积约466万平方米,总起价约629亿元。

8月底,杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。

根据公告,第二批土地共31宗约2873亩,总建筑面积约466万平方米,总起价约629亿元,计划于10月12日-13日出让。同一时间段,成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则,三个城市有一个共同点,就是土拍溢价率天花板设在15%以下,成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后,将采取“摇号+预售条件提高”,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

实际上,据自然资源部规定,当地块溢价率达到上限后,可通过3种方式确定竞买人,南京、杭州选择了线下摇号。此外,三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控,但杭州在部分地块起拍价略有下调。

杭州土拍新规,相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质,而且还规定拿地6个月内不能上市等。

“每家测算不同,至少过去20%现在15%,比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为,第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道记者透露,还有兴趣参与第二次集中供地,但要拼运气了。房企们有一个共识,就是杭州首次集中供地中,融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现,除非开发商敢于冒险,又有足够家底,去拼竞品质地块。

除了一线城市,目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市,这些二三线城市的共同点是:大幅降低拿地成本和门槛。

然而,近期中报业绩集中发布期间,各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确,谨慎看待第二次集中供地。

土拍游戏规则改变:首轮集中供地多半不赚钱?

杭州第二轮集中供地新规一出,业内人士都认为,相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现,房企拿地和普通人买房越来越像了,如今更要通过摇号决定。

虽然这次土拍新规降低了溢价率,部分地块起拍价略有下调,但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块,未来即便起拍价拿地,也可能面临亏损的情况。而且现房销售,时间成本和风险系数依然很大;40%的投销比红线也挡住了部分房企,这些房企连“上车”的资格都没有。

这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看,不少头部房企认为,第一轮集中供地中,除了一些特别的城市,基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究,首批次集中供地土地中,有接近60%是不赚钱的,甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。

比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块,虽然有部分地块下调了起拍价,但由于要现房销售,账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低,但最怕没有回款,没有现金流。降杠杆背景下,融资成本变得难以承受。有房企测算后表示,即便零溢价拿下竞品质地块,一样会面临亏损。

实际上,杭州第二次集中供地的调整力度,也有些低于业内人士预期。比如,呼声较高的增加土地供应规模,并没有出现;预想中的起拍价下调,也没有大面积出现。进入9月以来,杭州正经历一波红盘潮,又将出现一批中签率极低的楼盘,房企将很快收获现金流。此时,杭州等地的第二批集中供地定在国庆后;间隔一个多月,房企正好有钱拿地。

起家于浙江诸暨的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪指出,今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地,祥生都有积极参与,并且获取了部分优质土地,尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化,祥生还会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性,然后做出相应规划。

旭辉董事长林中有一个新发现:第一次的集中供地以后,整个行业的合作紧密度有所加强了。他因此做了一个决策,第二批集中供地政策有所优化以后,要持续提升旭辉的并表率,提高在所有联合运营项目当中的股权比例,未来3年或者4年左右,林中希望把旭辉的并表比和权益比提升到70%左右。

土地投资多元化:房企拍地低预期

此前在第一轮集中供地中,不少头部房企鲜少拿地,面对第二轮集中供地,它们同样坚持自己的拿地节奏。比如世茂。就在8月30日的中报业绩会上,世茂控股董事局副主席、总裁许世坛表示,22城外世茂也拿了不少地。

据透露,通过合作拿地,世茂2021年上半年总共拿了超过200亿权益的土地,就在7、8月土地价格有所回调,世茂追加了100亿的投资。换言之,2021年以来,世茂土地投资在300亿左右。

万科对土地市场的预判一向走在行业前列。万科总裁祝九胜指出,土地市场的供应端确实呈现一些多元化的特征,比如说各种渠道都有,首先双集中是一种新的方式,然后大家可能也注意到项目层面并购也是一种方式。

一个事实是,过去三年,万科在项目层面的收并购已占整个开发业务投资额近40%。

越来越多头部房企投资在拿地方式上钻研,世茂则走出了一条特色路径。许世坛认为,现在的调控不鼓励炒作,不鼓励非理性;比较鼓励自主,比较鼓励谨慎型的投资。“当然第二轮供地已经限制了溢价率,但是也有一些新的管理办法我们都在积极研究,如果下半年看到有好的机会,因为我们的现金还是可以的,也是可以谨慎投资,但是肯定不可能去拍一些贵的地。”许世坛透露。

纵观全国,今年上半年土地的成交面积同比下降了11%,量缩价涨,房企的利润空间被压缩。21世纪经济报道记者通过梳理中报数据获悉,从房企上半年的投资表现来看,不少房企积极开辟多元化的拿地模式。

比如金科2021年中报披露,上半年从公开市场招拍挂获取项目的占比也下降至43%,通过“地产+商业”“地产+产业”收并购、一二级联动等方式,获取项目的占比大幅提升至57%。

值得关注的是,即便是对于集中供地的城市依赖性并不是特别高的中梁地产,也在首轮集中供地中的成都、苏州等地出手好几幅地块。中梁首席财务官游思嘉透露,一般在集中供地城市的项目,因为限价,中梁不一定会做并表,但其表示,未来会观察现在的政策的一些进展,符合预期就出手。

绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出,第二次集中供地的规则调整,表明压力已经在不同层级上传递:从金融机构到房企,从房企到地方政府。消费者的预期也在改变,从房地产行业本身层面上来讲,其实从整个经济大环境,对医疗、教育、资本在大面积的动作的整治过程当中,使得整个社会购买力正在发生大幅变化。他认为,整体的调控思路到底是不是会进一步的深化,还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和?目前还有待观察,给行业也出了一个很好的题目,所以今年下半年的整体投资,绿地香港不为完成计划而完成,而是要根据市场的调整状况,选择合适的投资机会。

作为中小房企企业主,三盛控股董事会主席林荣滨也认为,集中供地目的是为了把地价限下来,但是从第一次供地的情况来看效果不太好,所以第二次集中供地才按下了暂停键;现在第二批供地发生了非常多政策的变化,更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间,这个对房地产行业整体是一件好事。据其透露,三盛地产投资拿地遵循“4-3-3”的投资逻辑,即40%是勾地,30%是收并购,30%招拍挂的投资方向,包括今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。

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