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2021年前三季度大云南房企销售排行榜发布
时间:2021-10-13 21:00:34    来源:一点财经    浏览次数:    我来说两句(0)

2021年前三季度,云南地方政策保持宽松氛围,但多道红线政策、集中供地等宏观因素下,企业资金压力加大,行业发展受挫。开年以来土地市场持续低位运行,前三季度整体供求量同步收缩,楼面价小幅下跌,品牌房企布局由滇中向滇东扩张,玉溪、普洱价高,曲靖、文山量大;全省前三季度主要城市商品住宅供销价分别为1605万方、1552万方、9734元/㎡,供求收缩规模超350万方,主要城市成交量表现下行,房企供货延后,客户持币观望,“金九”成色不足,预计四季度销售端业绩压力较大。

聚焦企业看,TOP20房企前三季度流量销售金额948.70亿元,全年业绩压力较大,后续或将推动企业销售端积极营销激发市场活力。主城价格竞争加重观望情绪叠加草海片区延迟备案背景下,郊县+地州业绩贡献率回升超去年水平。20强整体呈正向变化,10强阵容稳定,俊发以146.22亿成功卫冕榜首。

2021年前三季度大云南房企销售排行榜发布

榜单解读

前三季度,TOP20房企流量销售金额948.70亿元,四季度业绩压力较大。随主城市场观望情绪蔓延,地州业绩贡献回升超去年整体水平;TOP20房企中3家排名下降,3家房企新上榜,整体呈正向变化。10强阵容稳定,俊发以146.22亿元卫冕榜首,融、碧、万与其同处一梯队。

房企业绩

前三季度TOP20房企业绩948.70亿元,除部分沿湖项目暂缓备案,市场持续观望、交易放缓是主要原因,四季度回款压力或将激发营销市场活力

从TOP20房企年度业绩走势看,2019年为房企业绩快速增长阶段,同比上涨35%,2020年在疫情冲击小幅回落。2021年前三季度,大云南20强、10强房企业绩分别为948.70亿元、697.92亿元,分别为各自去年全年业绩的53%、51%。除沿湖环境治理部分项目下半年备案停滞外,整体市场观望情绪加深、交易放缓对业绩增长造成压力,四季度房企回款压力较大,或将催化营销市场活力。

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业绩贡献

下半年主城市场回落,部分项目以价换量或延迟备案,供需节奏放缓,郊县及地州市场环境相对稳定,业绩贡献率回升,融创、新城、中梁等房企表现出色

2021年前三季度,TOP20房企主城业绩贡献在上半年结构性提升后再度回落,较去年亦有一定下降。年中业绩冲刺期后,主城成交量价回落,部分项目以价换量,市场观望情绪持续蔓延,房企项目延缓入市,沿湖片区备案停滞;与之相对,地州市场相对稳定,信贷环境无明显收紧,整体业绩贡献近一步提升超去年水平,前20房企中融创、新城的地州+郊县业绩贡献超50%,中梁、海诚、诺士达、金科超70%。

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TOP20地州布局玉溪、大理、版纳市场支撑力强,普洱、保山、昭通城市综合素质良好,具有发展潜质,TOP20深耕昆明为主,碧桂园、中梁地州广泛布局

从地域看,版纳、大理、玉溪、保山作为主力布局区,版纳、大理受到旅游经济发展直接带动,市场容量较大,玉溪除澄江旅游资源外,居民购买力强,棚改释放改善需求,文旅、传统地产均有广泛布局。普洱、保山、昭通作为内外链接重要节点,且具备资源或人口支撑,亦有多家企业布局;从企业看,中梁、碧桂园基于流量及性价比特点,在地州广泛落点,布局城市数量远超整体水平。2021年前三季度,中国铁建、海诚分别在昌宁、瑞丽拿地进驻。

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排名变化17家房企排名上升或不变,总体表现良好。10强房企阵容稳定,海伦堡排名提升较大,11-20名变化活跃,3家新上榜,海诚地州文旅发展势头良好2021年前三季度TOP20行列中,包括3家新上榜房企在内,共8家房企排名上升、9家房企排名不变,总体呈积极向好变化。10强房企地位稳固,仅有龙湖、城投排名下降一位,海伦堡大昆明市场格局进一步巩固,与地州项目共同助力企业排名提升;在第11-20位的房企中,海诚、诺仕达、中国铁建三家房企新上榜,新城、中梁、新希望排名上升,其中海诚以告庄西双景为代表的文旅产业版图业绩表现良好,版纳、玉溪、普洱等地多个项目助力企业业绩达到25.45亿元。

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房企梯队一梯队业绩100亿左右,俊融、碧万两两竞争;二梯队40-60亿,恒大、龙湖表现稳健;三梯队近30亿,招商、金地等九家房企竞争激烈

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典型房企

俊发:前三季度以146.22亿元成功卫冕榜首。俊发坚持深耕主城战略,凭借城改项目强势货储,主城创造88%业绩,多个大盘持续发力,观云海、彩云城业绩达20亿以上,俊发城、龙泉俊园、逸璟峰等5盘业绩超10亿。全省近30个在售项目积极营收同时,俊发物业成为云南省上市后备十大“金种子”企业之一、俊发客户服务年主题音乐会活动成功举办进一步增强了品牌影响与客户粘性。未来在其货储支撑下,后市可期。

碧桂园:前三季度以80.80亿元位居大云南房企销售榜第3位。在市场下行压力不断加大环境下,碧桂园积极通过一系列优惠政策刺激客户消费需求,以春城映象、御龙半山为代表,大额度的打折优惠带动成交激增。春城映象销售额突破11亿元,位居业绩贡献首位;立足于主城+地州双线并行布局战略,地州及郊县项目为企业贡献度约34%的流量销售金额。

新城:前三季度以29.90亿元位居大云南房企销售榜第11位,排名较年中上涨3位。昆明主城集中布局经开板块,业绩贡献约42%;郊县+地州市场,企业以商带城发展模式取得成效,安宁、晋宁、保山等地吾悦广场项目业绩表现良好,整体为企业贡献约58%业绩。

宏观环境

前三季度,全国调控环境延续从严态势,多道红线与集中供地、拿地销售比管控重塑市场格局,两个“维护”或将带来边际放松,整体从严态势不改;云南地方无明显加码,推动保障租赁住房发展,经济增速平稳,投资减速、消费有待进一步释放,七普人口增幅低于全国整体水平,省会及滇中产业人口吸附力强化,提升发展潜能。

全国市场环境:

房住不炒”总基调未变,去杠杆坚决、融资保持收紧且时间长,集中拍地政策针对性调整,维稳信号释放,对投资、消费权益、刚需居民信贷有一定利好

2021年上半年,中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,继续坚持稳地价稳房价稳预期的楼市调控目标;同时住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,2021年住宅用地公告不超过3次,遏制企业非理性抢地。市场端、土地端及金融端等多措并举,保持政策连续性,稳定市场预期。

三季度,一方面“三道红线”重点房企拿地销售比限制40%,集中供地限马甲,查资金,24省市调控加码“稳房价”,9城出台二手房指导价等政策延续从严态势,落实“三稳”目标,另一方面,二轮集中土拍中限制高价、溢价的调整在“稳地价”同时提升了盈利空间,央行会议“两维护”对推动烂尾项目“保交房”、保护刚需群体释放积极信号。

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云南政策:

通过租房个税、土地征收、加强房地产机构人员管理、整治开发、买卖秩序等推动行业健康发展,维持市场运行平稳,同时贯彻保障性租赁住房发展意见

2021年以来,为促进房地产行业健康发展,云南出台土地开发征收实施细则指南、房地产机构人员管理、物业管理相关规定,积极整治房地产开发、买卖、租赁、物业服务秩序,在坚持“房住不炒”基调前提下,整体政策保持宽松基调;同时为贯彻落实加快发展保障性租赁住房的意见,云南发布实施意见,重点城市可以将配建保障性租赁住房作为土地出让条件。

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云南经济

21年经济增速低于全国同期水平,基于前期良好防疫环境,两年平均增长高于全国,滇中经济动能持续释放;全省投资减速,消费增长滞缓,进出口增势良好

云南省GDP除20年客观因素影响外,增速均在8%以上,21年上半年全省完成GDP12741亿元,同比增长12.0%低于全国水平,但两年平均增长6.1%高于全国0.6个百分点。各州市中楚雄、曲靖增长超15%,红河、玉溪超14%,德宏受到疫情影响,同比增长仅4.3%。

全省消费、投资平稳增长,两年平均增长分别为2.9%,7.8%,相较疫前投资减速,消费有待进一步刺激释放;进出口较快增长,2021年1-8月进出口额1990.85亿元,同比增长51.1%,对东盟、欧盟、美国、共建“一带一路”的国家和地区、RCEP贸易伙伴的进出口额均较大幅度增长,机电产品、劳动密集型产品出口倍增。

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云南人口

七普增幅低于全国水平,受发达地区经济拉力作用,大量外出务工就业,省内昆明虹吸作用显著,人口增幅32%达846万,城市能级、辐射力不断增强

根据第七次人口普查结果,云南省2020年末常住人口4720.93万人,较2010年第六次人口普查结果增长124.33万人,增幅达到2.70%,低于同期全国人口增幅,总体人口呈现外流状态,受经济发达地区拉力作用,人口增长有限;

从具体城市看,昆明、曲靖、昭通、红河人口基数大,其余城市均在400万以下;多城市人口数量下降,昆明城市虹吸作用明显,10年间人口增长202.08万人,对省内地州及省外流入人口吸附力强,楚雄、临沧大量人口流出,德宏、版纳受到旅游业、商贸业发展带动,人口增长9%~15%。

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云南产业

工业产业集中滇中,大理、文山、昭通亦有一定规模,安宁、开远、大理等聚集度较高,在带动经济、人口发展同时,衍生置业需求,推动房地产市场发展

从工业用地成交分布格局可以看出,全省工业产业主要集中滇中,大理、文山、昭通亦有一定规模。以烟草、电力热力生产和供应、冶金、化工为代表的优势产业及工业体系不断发展,壮大产业规模集群,吸附产业人口,在带动当地经济发展、提升消费水平的同时,形成城市新居民购房置业需求,促进房地产市场发展;

从具体区域看,昆明产业能级规模大,其中又以安宁为首,以工业园为载体,石油、钢铁、磷盐化工三大产业不断发展壮大,工业用地体量大,嵩明、官渡、呈贡在经开、空港产业园区带动下,制造业、生物医药、新材料、物流等产业规模不断扩大;红河开远加快产业转型,化解过剩产能;玉溪峨山钢产业、生物资源加工业、大理市绿色食品加工、生物医药、烟草产业、大理祥云的现代物流产业等不断发展。

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市场解读

前三季度,全省经营性用地供求量价均有所下滑,房企主力布局滇东,昆明、曲靖、文山涉宅地成交规模超150万方,玉溪地价高企;主要城市住宅市场结构性下滑,前三季度供求收缩350万方以上,文旅城市及大容量城市支撑力较强,下半年以来市场回暖态势被打破,“金九”成色不足,后续销售压力较大

云南土地市场

云南整体土拍热度主要集中于18-20年,21年1-9月供求同步收缩,均价小幅下跌

从供应看:19年为历年供应峰值,但增速自18年后连续下滑,18-20年年均供应建面约12120万方,2021年1-9月供应占地面积约1728万方,同比下滑约40%,建筑面积约3688万方,同比下滑约44%;

从成交看:楼板价自17年上涨至1123元/㎡后趋于平稳发展,18-20年年均成交建面9422万方,2021年1-9月建筑面积成交约2264万方,同比下降约57%,楼面价1078元/㎡,同比下降约11%;溢价率约6%,同比下降约48%。

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分城市土地表现

昆明、文山、曲靖市场规模位居一梯队,玉溪地价高企,文山市场活跃,普洱、迪庆供地意愿高,玉溪、红河、楚雄、大理量减价增,拿地难度上升

21年1-9月,除昆明外,文山、曲靖供求规模超150万方, 德宏、昭通、红河在120万方以上,临沧、丽江、怒江、普洱、迪庆供求量不足60万方,其中普洱由于思茅区2宗建面约为14万方地块流标4次,5次供出,同时澜沧勐朗镇约37万方组团地块流拍,拉高供求比,个人及企业小宗零星用地为主,拉高地价;昆明、红河、玉溪、大理、临沧、丽江、普洱七城市地价在1000元/㎡以上,入驻门槛较高;

从同比变化看,文山供地意愿带动成交规模上涨,优质地块推出,促使楼面价上涨。玉溪、红河、楚雄、大理、临沧供地减少,地价大幅上升,房企拿地难度加大。

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高溢价地/品牌布局

高溢价地块少,集中玉溪、文山、楚雄、丽江,市区优质地价格1187-3145元/㎡,滇东为房企主力增储区,滇西保山市场从腾冲-隆阳向昌宁扩张

2021年1-9月,全省高溢价涉宅地块仅有13宗,整体市场溢价概率不高。高溢价地块集中于玉溪、楚雄、丽江、文山,市区优质地块在1187-3143元/㎡,区县中丽江永胜地价高于1000元/㎡;

从品牌房企拿地情况看,滇中扩大至滇东城市是房企主力拿地区,西部则集中在保山,并从隆阳、腾冲向昌宁扩张。

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全省商品房

全省商品房供应基本与去年同期持平,成交量价略有下滑,市场持续盘整,预计全年供求量较去年有所下滑

从商品房新开工面积看:16-19年年均供应约5057万方,受疫情影响,2020年整体供应量有所回落,年供应约7538万方,同比下降约6%,21年截止8月供应4616万方,较去年同期下降0.01%;

从成交面积看:16-19年年均成交约4434万方,20年成交4857万方,与19年基本持平;21年截止8月成交约2603万方,与20年1-8月同期相比下降4.97%;

从成交均价看:整体均价于2018年上涨至7517起,18-21年近四年复合增长率约2%,21年截止8月商品房均价为7975元/㎡,较20年同期下降119元/㎡ ,整体略有下跌。

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商品住宅

21年开年以来在客观环境下,主要城市住宅市场结构性下滑,前三季度供求收缩350万方以上,二季度略回暖后再遇冷,“金九”成色不足,后续销售压力较大

从年度走势看,2020年商品住宅供求量打破上涨态势,同比下降5.62%、1.15%,价格稳中微增;2021年1-9月,全省主要城市商品住宅供应1605万方,成交1552万方,均价9734元/㎡,供应同比下降27.74%,减少616.09万方,成交同比下降18.67%,减少356.32万方,均价基本持平。

从近一年市场走势看,整体量价呈现下滑态势。20年“金九银十”价格超万元水平,11-12月集中推货、以价换量冲击业绩,21年开年以来市场在趋势性收紧的宏观调控作用下,市场结构性下滑,月变化相对平缓,二季度出现一定程度上扬后,下半年再度回落,“金九”成色不足,市场信心有待进一步提振,四季度销售压力较大。

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分城市住宅表现

版纳、曲靖成交破百万方,楚雄、昭通、大理、安宁、嵩明受城市能级、占位、资源带动,体量大,大理、晋宁、腾冲文旅项目拉高房价处于万元左右

从规模看,地州城市中,版纳主力项目住宅大量成交,成交量高达146万方,高居榜首,其次为曲靖,成交121万方,昭通、楚雄城市能级支撑,安宁、嵩明、大理规划及旅居发展带动,成交规模在60-100万方。整体表现量跌价稳,版纳、芒市供应放量带动成交上涨,香格里拉、宜良成交量逆势上涨;

从价格看,除主城五区外,仅大理住宅价格超10000元/㎡,腾冲、晋宁在9000元/㎡左右,版纳、安宁、普洱、丽江、玉溪则在7000元/㎡以上,文旅城市资源价值转化能力突显。

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芒市、晋宁、玉溪放量,曲靖、大理等供远小于求,持续去存。整体存量处合理区间,滇中城市存量偏大,安宁、晋宁、嵩明存量超百万方

从供求关系看,芒市、玉溪、晋宁放量,狭义库存上升,丽江、大理、楚雄、版纳、曲靖、保山市场供小于求,持续去存;整体看,除滇中城市存量及去化周期处较高水平外,芒市供应放量抬升存量、去化周期,其他城市多维持健康水平;安宁、晋宁、嵩明、版纳存量大,截止9月狭义存量大于100万方,富民、香格里拉存量小,但去化缓慢,去化周期均高于14个月。

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前三项目情况

整体门槛下滑,版纳、宜良表现亮眼,门槛上涨超1亿元,腾冲、香格里拉等小幅上涨,下滑集中0.40-0.98亿元区间,安宁、文山、昭通降幅超3亿元

整体看,各城市群2021年1-9月前三项目金额榜门槛同比均有所下降。滇中城市除宜良、富民外均呈下滑状态,下滑金额在0.40-3.23亿元之间;滇西城市表现较为稳定,保山、腾冲、香格里拉略有增长,其余城市下滑金额在0.46-1.72亿元;沿边城市除版纳外其余城市全部下滑,版纳TOP3门槛上涨约1.51亿元。

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后市预测

行业周期主要城市量以下行为主,价格变化相对平缓。版纳、嵩明、昭通、安宁供需较旺盛,市场相对稳定;玉溪、富民供求失衡,量价具有下探趋势,香格里拉、芒市需求端上扬,蓄势波动;大理、曲靖等风险防范与机会并存

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政策端:在“房住不炒”政策主基调与近期两个“维护”信号释放背景下,云南后续政策或将继续保持宽松氛围,房企压力依然为自上而下的去杠杆以及围绕“三稳”目标的宏观调控措施;此外,结合国家保障住房发展目标及云南近期发布实施意见,后续相关制度、土地供给等或将进一步完善。
供应端:从融资层面看,央行例会释放积极信号主要针对面临烂尾的项目消费者、刚需信贷需求,在房企、银行红线及拿地销售比限制环境下,整体资金环境依旧严峻;

从土地端看,前三季度土地交易规模大幅下滑,四季度在财政压力及供地计划推动下,预计供地节奏加速,11月土地供应或达到年内高峰;

从新房端看,四季度为房企关键冲刺期,在市场相对困顿环境下,充分营销或将刺激市场活力。

需求端:从投资端看,受到资金压力影响,房企投资热情受到抑制,整体保持理性,同时在21年主城商务地主导的供地计划背景下,部分房企或将择机进驻地州,寻求新的发展机会;

从消费端看,在积极营销、系列促销带动及信贷边际放松等利好环境下,成交或将有较大幅度增长,但在近期观望蓄势市场环境下,全年业绩达到去年水平仍有压力。

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