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央行连续释放地产维稳信号 昆明楼市具备平稳健康发展基本盘
时间:2021-10-13 14:30:29    来源:科技晨讯    浏览次数:    我来说两句(0)

9月27日,央行货币政策委员会召开三季度例会,多年来罕见首次提及房地产:

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

当下,正值个别房企陷入债务困境、热门城市楼市开始横盘、部分三四线城市出台“限跌令”、一二线城市土地频频流拍之际。媒体称为“两个维护”的消息一经传出,无异于一剂强心剂,立刻引发了地产股的集体反弹。

“两个维护”究竟释放了什么信号,对于购房者而言又意味着什么?

一、维护房地产市场健康发展

维护房地产市场健康发展,相对容易理解。

作为国民经济的压舱石和稳定剂,房地产行业事关民生,与银行和居民深度绑定,牵一发而动全身。

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据统计数据显示,2020年全国固定资产投资51.9万亿,增长2.9%,其中房地产开发投资就达到14.1万亿元,占全社会固投比为27.26%;2020年房地产业增加值为7.45万亿元,对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年,房地产业对经济的贡献率来看,基本上保持在稳步增长态势。

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图:2020年人均消费支出构成

如果从更广义的角度来看,将房地产业与建筑业综合起来考察房地产业对国民经济的贡献率。2020年,房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元,占国民经济总量的比重为14.5%。

投资、消费、进出口被看做拉动经济增长的三驾马车,房地产行业在投资、消费领域都有着举足轻重的地位。房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损一荣俱荣。

因此,维护房地产市场健康发展的目标是“稳”,而并非许多人认为的:楼市调控就是要将房地产“打倒在地”,就是要让房价回到十年前。

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新华社社评《新华时评|合理房价是一个城市的竞争力所在》截图

早在7月底,新华社发表的社评《新华时评|合理房价是一个城市的竞争力所在》就曾表示,“保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系,是一个城市的竞争力所在。”

在“稳地价稳房价稳预期”的政策背景下,房价“暴涨暴跌”既与国家保持房地产市场平稳健康发展的宗旨南辕北辙,也和广大购房群体的切身利益背道而行,是国家和个人层面都不能接受的。

总而言之,维护房地产市场健康发展是一个提振市场信心,唤醒房地产市场活力的信号。正因如此,才有了“两个维护”一经发布,地产股集体上涨的行情。

二、维护住房消费者的合法权益

在央行货币政策委员会上强调“维护住房消费者的合法权益”并非无的放矢,而是确有所指。

近期,部分购房者在办理按揭贷款时,遇到了审核严苛、放贷缓慢、额度紧张的问题。对此,《经济日报》近日刊发的一篇文章指出:楼市调控应注意满足刚需,尽最大能力防止“误伤”刚需群体。要切实维护住房消费者的合法权益,势必涉及到购房贷款的批贷、放款、金融支持等关系到购房人切身利益的重要事项。

在“两个维护”首次提出2天后,央行和银保监会联合召开会议,与住建部、证监会和24家主要银行负责人商讨落地方案,对金融部门和机构提出精细化要求,进一步稳定市场信心。

可以预言,未来信贷政策将更为精细化,对于合理购房群体将放宽批贷条件,加快放贷速度,加强金融支持,满足正常、合理的购房需求。

此外,住房消费者支付房款,办理银行按揭的目的为了买房。然而自去年以来,部分龙头房企遭遇债务问题,个别楼盘被迫停工,已经缴纳了首付的购房者,开始面临项目烂尾的风险。

由此,也有分析认为,维护住房消费者的合法权益的另外一个目标就是“保交房”。购买的住宅如期顺利交付,是消费者合法权益的基本线,品质、配套、服务则是权益的加分项。

2015年前后,昆明房地产市场曾经有过短暂调整,多数项目采取了降价、打折等措施,资金实力单薄的房企为了“活下去”,不惜跳楼甩卖、断腕求生。

但也就是市场盘整期内,部分楼盘不能网签、一房多卖、工程烂尾、延期交房、产权纠纷、偷工减料、配套无法兑现等一系列问题相继暴露,购房者苦不堪言,合法权益遭到严重践踏。

对于普通购房者来说,维护合法权益的前提是挑品牌、看品质,不能“唯价格论”;对于带有投资性质的改善型客户,投资房子就像投资股票基金一样,品牌房企就是最理想的稳健型产品。

对于房企来讲,在“房住不炒”的定位下,必须承担起提高项目品质的责任。覆盖管理、施工、技术、服务等各个方面的品质力才是维护购房者权益的基本保障。

随着房地产市场回归理性,购房者将更关注房屋的居住属性,装修、环境、配套等因素将在购房预期中占据更大比重。在“房住不炒”的基调下,房企只有更加注重提升房屋品质,才能在市场竞争中获取更多资源并占得主动。

在昆明,本土龙头房企俊发集团自1998年成立以来,就凭借良好的行业口碑和企业实力,切实维护购房者的合法权益,赢得了业内外的一致赞誉,在激烈的市场竞争中掌握了主动权。

当下,有许多楼盘在营销过程中把打折促销奉为圭臬;以俊发为代表的口碑房企,则以产品和品质致胜市场,无往而不利。

俊发深耕云南23载,践行“品质筑就生活”的使命,多年以来一直都坚持让客户买的安心、住的舒心,以品质和品牌为保障,对置业更有信心。

在俊发的企业理念里,房地产行业不是简单地买地盖房卖房,而应该更多地扮演城市发展参与者的角色,在拼产品设计、工程成本控制和质量管理能力之外,更加聚焦教育、扶贫、环保、城市建设等公益板块,让更多人实现美好生活的梦想。

据悉,从“教育扶贫”“精准扶贫”“环境保护”到“城市建设”“灾难援助”“敬老爱老”,俊发累计帮扶约12.71万人,累计投入5.69亿元用于社会公益事业,坚持在高质量发展中推动和谐社会建设,不断兑现美好小家的承诺,助力祖国大家庭的稳定繁荣。

三、昆明:人口红利爆发、土地资源稀缺、经济发展强劲

在央行释放地产维稳信号,提振市场信心的宏观政策背景下,昆明楼市的前景如何?

上周,国家统计局发布的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》刷新了中国超大城市、特大城市名单。昆明以846万总人口,正式跻身特大城市。

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诸葛找房数据研究中心认为,昆明被列为特大城市,一方面是因为昆明是云南省的省会,地位独特,城市配套设施的配置和产业发展规模均高于云南其他城市,就业的机会和渠道更多;而且随着政府推出人才吸引政策,落户门槛较低,人口聚集效应已经逐渐显现;另一方面,受昆明旅游业等产业的大力拉动作用,城市的魅力值不断提升,对外来人口的吸引力也在加大。

分析还指出,人口流入昆明将带动住房需求的增加,对楼市向好具有一定的积极作用,有利于改善昆明市场供需失衡的局面,进一步促进房地产市场的稳定。

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“春城”昆明

春城是昆明的别名,宜居是昆明的标签。以总评分第一名的成绩荣获联合国人居署“国际花园城市”E类金奖,连续三年上榜“中国十大美好生活城市”,2020年公共安全感指数居全国省会城市首位,先后揽获国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市……10年间常住人口增加了200多万,昆明的吸引力可见一斑。

在房地产行业,有个著名的论断“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。北、上、广、深的房价之所以坚挺且是国内房地产市场的天花板,与这些城市人口高度密集、优质土地稀缺、经济高度繁荣息息相关。

10年间人口增长200万购房客群基数大

从人口来看,在2010年到2020年的10年间,昆明常住人口从643万增长到846万,年均增长20万人。昆明提出到2025年常住人口要达1000万左右,年均增长达30万人。按照户均2.41人来算,昆明每年的住房需求由8.3万套涨至12.5万套。

并且,昆明15-59岁人口占比70.62%,仅次于深圳、广州、佛山,是一个劳动力人口增长较快的城市,城市活力较强。青壮年是最主要的购房客群,15-59岁人口在安家、立业、生育、教育、养老各个阶段,分别对应着刚需、投资、教育、改善、养老等多样化的居住需求。

就云南城市发展现状而言,昆明是一个单核城市,集中了全省最为优质的医疗、文化、教育等资源。从这个层面来说,昆明对地州城市的吸附能力持续存在;同时又因为独特的气候资源条件,对外省客户来说也有较强的吸引力。

土地稀缺有征兆房价稳定有保障

从土地交易来看,昆明2016年土地成交472万方,此后逐年增长,到2019年达1155万方,2020年降至719万方。物以稀为,土地成交下滑,对应了商品房供应量的收窄,为房价稳定奠定了“地基”。

尤其是今年上半年,昆明土地成交仅708亩,是近6年来最少的。如果单算住宅部分,仅能释放约160万方建面的体量,基本等于通常情况下一个多月的销量。

政府“稳地价稳房价稳预期”的工具箱里,土地供应无疑是一把利器:主动控制土地供应,从而抑制未来新房的增长规模,稳住房价。

十年GDP增速全国第三2025年加入“万亿俱乐部”

从经济总量来看,昆明从2010年的2120亿元增长到2020年的6734亿元,复利增长率7%,10年实现资本翻番,在全国省会城市的排名从第17位跃升至第12位,经济发展质量指数在全国省会城市中排名第11位。

今年初,中国城市GDP十年增速排名出炉,昆明跻身三甲。十年间GDP增幅达到了215%,从侧面体现了昆明经济发展的强劲动能。

而在更早前,中国社会科学院和经济日报社共同发布的《中国城市竞争力报告No.16:40年:城市星火已燎原》中,昆明入选“改革开放40年经济发展最成功城市”名单。

预计到2025年,昆明GDP将达到10000亿元,加入“万亿GDP城市俱乐部”、到2035年达27000亿元。经济增长,劳动者的收入增加,居住购买力也将随之增强。

综上,多重政策护航、生态资源突出、人口红利爆发、优质土地稀缺、经济发展强劲,共同构成了昆明房地产市场平稳健康发展的基础。

另外值得一提的是,9月15日,云南省住建厅发布《关于公开征求云南省“十四五”住房和房地产业发展规划意见的结果》,其中提到,房价不能暴涨暴跌等意见已被采纳。

有调控政策托底,未来楼市势必保持平稳,对购房者来说,相当于吃下了“定心丸”。

央行连续释放地产维稳信号 昆明楼市具备平稳健康发展基本盘

COP15召开在即

此外,10月11日-15日,联合国《生物多样性公约》第十五次缔约方大会第一阶段正式在昆明召开。99世博会后,又一个国际性盛会落地,正成为春城形象的展示窗口,对于经济发展、城市建设有着重要的意义。

无论是99昆明世博会还是在杭州举办的G20峰会,无一不是借助国际性大会带来的历史机遇,实现城市加速腾飞的最好例证。

住房是一项重要的民生需求,楼市未来走向趋势离不开分析“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策下的底层逻辑。

综合考量人、地、钱、政策等因素,昆明楼市的基本面没变,房地产市场平稳健康发展的大趋势也不会轻易转向。

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