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市中心豪宅绿城兰园,直降4万/㎡成交背后…
时间:2022-01-11 08:19:35    来源:财经视窗    浏览次数:    我来说两句(0)

绿城、武林豪宅、单价4.76万/㎡。

这几个看似无法组合在一起的词汇,在岁末的法拍场上真实发生了。

近日,绿城兰园一套205.96㎡的法拍房源,仅一人参与报价,最终以980万的价格底价成交,折合单价仅约4.76万/㎡。

“市中心那个兰园?”“这么便宜,不应该啊,房子有硬伤?”“是不是有产权纠纷?”……吃瓜群众们议论纷纷、语气中满是惊讶。

市中心豪宅绿城兰园,直降4万/㎡成交背后…

PART1

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杭州市中心的贴沙河畔,有两个绿城开发的高端楼盘,其一是前不久刚交付的凤起潮鸣,至今保持着楼面价单价最贵的纪录;另一个就是位于环城北路路口的绿城兰园。

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绿城兰园实景

项目前身为喜得宝地块,绿城高价拿地后,在这里规划了10幢高层和小高层住宅以及3幢临街的酒店式公寓,因当时90/70规定的存在,兰园西区配置了一批89㎡上下的小户型,但主力户型仍多为160~300㎡。

“揽繁华,居静谧;携君子,居兰园”。作为绿城的第二代高层产品,地处武林中心、主打改善的兰园曾光芒万丈。这一点从其高昂的新房售价中便可窥探一二。

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绿城兰园实景

2011年,兰园初上市时,新房售价高达5.5—6万元/㎡,仍引得一众富豪争抢。

10余年的光阴转瞬即逝,但豪宅底色并未褪却:玻璃幕墙+干挂石材立面历久弥新,超大楼间距与标志性泳池、会所,也体现着高端改善项目应有的风范。

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绿城兰园实景

在交付后这些年,兰园在二手市场上的表现并不抢眼,甚至可以说是差强人意。

根据手边买房的成交记录,2017年起,兰园住宅部分的成交价格稳定在6万元/㎡左右了,但之后涨幅有限,多数房源都在6-6.5万元/㎡这个区间徘徊,近期小区的挂牌价仅6.1万元/㎡。当然了,这个挂牌价是被部分酒店式公寓产品拉低了。

从具体的成交数据来看,小区的大户型在价格上还是较为坚挺的,170㎡以上户型成交单价多在7万元/㎡以上;200㎡以上户型更吃香,无论是挂牌价还是成交价都在小区中处于头部地位,挂牌价近10万/㎡。

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小半个月前,小区内还成交了一套与这套低价法拍房面积段相同的房源,签约均价高达8.8万元/㎡。

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4.76万/㎡vs8.8万元/㎡,简单断崖式下跌,着实令人匪夷所思。

PART2

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本次拍卖的兰园5幢1502室,是一套建筑面积为205.96㎡的大平层,起拍价980万,市场评估价1400万,折合单价约6.8万/㎡。

从标的物介绍不难看出,房屋保存完好,装修也很有格调,家具以深色实木为主,透着一股浓浓的古风。

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客厅为大理石铺设,配上了古朴素雅的黑色实木家具甚至设计了270°转角阳台,采光和视野极佳;卧室为红色实木地板,同样配置了大大的落地窗,窗外就是风景;另外主卫的浴缸、大理石洗漱台、智能马桶等也是一应俱全。

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整体看来,房屋原主人对房屋比较爱惜,连客厅的绿植也还在蓬勃生长。

讲道理,这样一套地段优越,内部保存良好,以低价起拍的豪宅,应该会疯抢才对,但拍卖过程就透露着诡异。

项目从2021年12月27日10时起拍,虽然围观人次高达1.7万人,但邻近拍卖结束,才有一位姗姗来迟的买家进场,并就此“一锤定音”,最终成交价为980万元,折合单价仅4.76万/㎡。

翻看兰园过往在法拍场上的表现,也从未出现过如此离谱的价格。

今年6月,该小区有一套188.76㎡的高层房源进行了资产拍卖,成交总价为1300万元,折合单价约6.9万/㎡;7月成交的4幢3单元1101室法拍房,建筑面积为169.99㎡,最终的成交价为1325万,折合单价也在7.8万/㎡。

问题究竟出在了哪里?

PART3

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实际上,这套房子有两个不可忽视的硬伤。

根据《拍卖标的调查情况表》,该房源有两个产权证,也就是说要花费两张房票才能买下这套房子。

限购之下,房票的宝贵自不必多说,这一要求本身就会劝退不少购房者;而且两本证的房子不仅价格会打折扣,在日后的流动上也存在劣势。

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此外,还有一个重要的因素,就是这套房源仍处于租赁状态,而且是长达20年的租赁合约。

根据显示,该租赁合约的租期是从2016年到2036年,且租客已经缴纳了全部租金。这意味着买家即便拍下这套房子,依旧得继续履行约15年左右的租期。

本着“买卖不破租赁”的原则,即使新买家买下了这套房子,租客也是有权利继续租住的;如果买家想要破除这一租赁合约,就需要赔付100万的违约金,才能提前解禁此房源。

据工作人员透露,这套房子的20年租金总计在32万元,平摊下来每月的租金仅1400元左右,对于兰园这样的市中心豪宅而言,这样的租金显然不太正常。目前,兰园90方左右户型月租金要8000-10000元。

多数网友都认为,这个租赁合同有很大的问题,有的人则认为这是之前签了代持,左手倒右手。

在法律上,类似兰园这样的租赁合约是不存在问题的。在市面上就有不少人利用“买卖不破租赁”的条款,玩起了“骚操作”。

某网友就曾表示,因还不上月供了,房子要被法拍。于是他跟亲戚签了长达20年的租房合同,在房子被法院拍卖之后拒不搬走,采用这样的方式“白住”已经不属于自己的房子,如果一直拍卖不成的话,20年后“房子还是自己的”。

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但对于新买家而言,面对这样一纸租赁合约,能否顺利入住新家,恐怕还有一番纠结。

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