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低于指导价100万也没人要,深圳这类“激增”房子还能入吗?
时间:2022-01-11 11:36:56    来源:青柠梦境    浏览次数:    我来说两句(0)

“低于市场成交价20%以上”,便宜作为法拍房曾经最大优势,吸引了不少购房者的关注,但从2019年开始,法拍房正在成为深圳买家新的战场,越来越多的人涌入进来。

最明显的特征就是法拍房市场的房源挂拍量节节攀升。

乐居君近期查询市场上使用最多的某拍卖平台,发现深圳法拍房中正在拍卖的住宅数量为10028套。

对比来看,去年6月,拍卖的住宅用房数量为6307套。

低于指导价100万也没人要,深圳这类“激增”房子还能入吗?2021.12 截图

低于指导价100万也没人要,深圳这类“激增”房子还能入吗?2020.6 截图

成交价已接近参考价 另有不少住宅流拍

近年法拍房数量激增,并非深圳一个城市数量明显,其他一线城市的法拍房市场也越来越庞大。

截止12月29日,据拍卖平台的数据显示,广州的住宅法拍房挂牌数量最多,超过1.79万套,北京约1.1万套、深圳约1万套、上海约9千套左右。

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当深圳的法拍房逐渐走进购房者视野后,成交价的增加也变得不再少见。

最新成交的法拍房数据,一套面积约98㎡左右的福田区梅林路梅林一村房产昨日成功拍卖,最后成交总价约为747.5万元,算下来,每平方米均价约7.61万。

而据官方二手房参考价显示,梅林一村小区均价约为7.79万/㎡,最后实际成交价格仅差1800元,非常接近。

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该房源的评估价约为745.8万元,最后竞买成交价格也超过了评估价1.7万元左右。

而且,这套房源是二次拍卖,一般来讲,一拍起拍价会按处置参考价的70%确定,流拍后二拍起拍价会再次降价,借此吸引更多的竞买人。

过去10年里,深圳月均二手住宅成交量停留在6000套上下,而过去几个月,深圳单月二手房成交量维持在2000套左右,10月的成交量创下近年的最低。

据中原研究数据显示,11月深圳二手住宅过户套数为2211套,在“7连跌”后止跌回升。

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二手房市场降温,房子不好卖,越来越多的二手房价格接近参考价。

深圳法拍房成交价也开始与官方参考价格相差无几,却仍有不少住宅流拍。

例如:28日已结束的房源共13套,其中流拍的就有8套;29日上午截止到13点已结束的房源共17套,其中流拍的有14套,占比较多。

今天上午最新流拍的一套龙岗劲嘉龙园印象名苑住宅,面积约为118㎡的,是变卖形式,变卖价约为361万元,每平方均价约为3万元。

而该小区的二手参考价为3.9万元,这一套房子的参考总价约461万元,如今变卖价比参考价少了近100万元,共有6119次围观,仍然无人出价。

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2021年上半年,部分法拍房甚至还会高于二手房参考价,如今,这样的情况明显正在减少。

是捡漏还是坑?

纵向来看,拍卖平台数据显示,2017年时,法拍房数量只有9000套,2019年直接提升至50万套,到2020年时总量飙升至133万套,2021年末,已经达到了170万套。

4年时间里,从9千套到170万套,全国各地的法拍房住宅数量呈现几何倍增态势。

一般来说,被法院强制执行司法拍卖的房屋主要是业主无法履行按揭合同或无法清偿债务,房子断供后走上了“法拍”的流程。

近年来,楼市调控趋于频繁,加上疫情等不利因素,房贷断供的事件也越来越频繁的出现在人们的视野里,一些业主的房屋也因此被法院查封和打折拍卖。

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就算挂牌拍卖数量增加,因为风险问题,大部分人对于法拍房也不会再贸然进场。

法拍房存在许多风险,最常见的问题主要是这几个方面:原住户或租户的清退、税费、房屋产权、大量手续等等。

最近央视财经就曾报道过,深圳一女子买法拍房5个月都无法入住,就是因为住户的清退问题。

今年6月,“深漂”阳女士在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房,经过50余轮的竞价后,她以最高应价286万胜出。

然而办完手续、取得该房产所有权,她发现房子里面已经有一个住户。该住户跟业主是亲戚关系,没有任何租约在手,协商时,对方甚至开口索要30万才搬离。

如今,距离拍下房子已经过去了5个月,还是没能如愿住进房子里。

另一方面,买深圳法拍房也要小心税费大坑。

法拍房和一般房屋过户一样,需要交纳必要的税费。这些税费包括契税、增值税、土增税、所得税等。

另外,应补地价、土地使用费也由买受人承担。住房所涉及的水、电、煤气、管理费等相关债务也是由买受人承担。

拍卖公告中会说明房屋的房产属性、税费问题,拍卖前一定要认真阅读公告。

今年有多个城市将法拍房纳入限购范围。

12月19日,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,该《规定》自2022年1月1日起施行。

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第一条即人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。换句话说,对于落实房产限购的城市,其法拍房也要纳入其中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策是全国首个系统性的司法拍卖房政策,对于促进司法拍卖房市场的健康等有积极的作用。

“这两年,一些重点城市都推出了限购政策,但是其中部分城市的房产并不包括法拍房。这也使得此类城市法拍房的交易比较活跃,因为可以规避或回避限购政策。所以从这个角度看,此次政策规定,若是竞买人本身是受限购政策影响的,那么其竞拍法拍房也是不允许的。”

他表示,此类政策,将促进此类法拍房市场的更快降温,也打击了借法拍房来变相炒房的现象。

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