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郑州上周开盘整体去化率仅28%,市场的底还在下探?
时间:2022-01-11 19:08:21    来源:经济观察    浏览次数:    我来说两句(0)

仅剩不到两周时间,2021年将画上句号。回顾2021年,是让郑州人民铭记的一年,对于郑州的房地产行业来说,更是极不平凡的一年:从去年受疫情影响,到市场转暖,随后遇上“7·20洪涝”,8月疫情复起,中央出台“三道红线”政策,市场提前入冬。数据显示,郑州主城区今年前11月的商品住宅成交量仅达2020年的74%。在这样的情况下,降价销售促回款已经成为主旋律。时间所剩无几,但销售任务依然艰巨,年终冲刺的房地产市场是否会迎来“小阳春”?

六项目入市,去化一般

上周郑州共6个项目开盘,分别为招商美景雍瑞园、康桥未来公元三期、融信奥体世纪三期、锦绣江山、正弘璟云筑、保亿豫景晨园。6个楼盘均为主城区项目,共推出约577房源,累计去化约163套,均去化率约28%。

郑州上周开盘整体去化率仅28%,市场的底还在下探?

正弘璟云筑首开,该项目位于杨金板块,是继“正弘蓝堡湾”“正弘瓴”“正弘府”“正弘臻”“正弘青云筑”之后正弘的又一力作。该项目为改善型产品,户型约125-143平,容积率为2.49,周边配套资源丰富:多条地铁线、优质学区资源等。开盘价格为18200-19500元/㎡。相比杨金片区的其它项目,该项目的价格优势还是较为明显。康桥东麓园,2018年开盘,价格一度卖到了18000—2100/㎡。美盛北龙台目前售价在23000㎡左右。目前杨金片区的新入市楼盘较多,万科未来时光、永威山水苑、天伦城三期等项目也相继入市,片区竞争较为激烈。据悉该项目前期蓄客时间较短,在产品、价格、区位都有一定优势的前提下,导致此次开盘去化率为37%。

郑州上周开盘整体去化率仅28%,市场的底还在下探?

锦绣江山首开,位于高新区老城板块,处于郑州市西三环与三全路交汇处。毗邻郑州交通路主道,目前周边的三全路还未打通,但三全路竣工后,后期的交通出行会极为便利。项目开盘价格在13000元/㎡以内,相比距离不到两公里的万科翠湾中城,有近6000元/㎡的差价,并且位置在三环,价格上还是比较诱人的。但目前项目周边配套还较为欠缺,此次开盘去化率仅为8%。

整体看,进入年底,各房企为年终冲刺业绩备货,新房源入市增多,为了抢占市场,新入市的房源价格普遍与热度最高时期相比,基本持平或略有下调,市场底还在下探。

低价刺激下,成交趋于稳定

据360房产网数据显示,上周郑州新房二手房共成交4112套房源。比上上周增加122套。成交区域除了郑州主城八区,还包含登封、巩义、中牟、荥阳、新郑等区域。

郑州上周开盘整体去化率仅28%,市场的底还在下探?

在新房成交方面,共成交2945套。比上上周增加129套。其中,管城区成交量最高为479套;中原区、航空港区位列二三,分别为216套和202套。

郑州上周开盘整体去化率仅28%,市场的底还在下探?

二手房成交方面,共成交1167套,比上上周减少7套。其中,金水区作为老城区,配套成熟,地段稀缺,依旧蝉联二手房成交量之首,为235套;二七区、中原区位列二三,分别为148套和131套。

在上周的成交数据中,12月14日郑州单日新房成交580套,是上周房源成交量最多的一天。数据显示,往期单日成交均在250-500套左右。

整体来看,上周郑州楼市成交量总体保持稳定,且稳中有升。从成交数据可以看出,在市场整体下行的行情下,降价打折房源频频推出,对市场有一定刺激效果。

政策底已现,市场底还需等待

自从12月以来,在“房住不炒”的总框架下,地产政策迎来适度纠偏。房地产调控的核心逻辑是“保经济”与“保民生”之间的博弈, 过热和过冷均不符合政策要求。中央首提“促进房地产市场良性循环”,政策层面迎来转折。融资环境上继央企保利,招商蛇口发债后,12月1日,碧桂园,龙湖等品牌房企的融资计划被受理,12月16日晚碧桂园成功发债的海报就在网络上刷屏。央行也于近日披露住房贷款情况:11月末个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元。从这些数据可以看出,销售端和融资端开始逐步回归常态。

但去杠杆依旧是房地产的主题。融资环境的放松并不意味着全面放开,保护好现金流平稳过冬才是各房企的重中之重。据克而瑞监测的市场数据来看,11月份主城区商品住宅的成交均价持续下滑,达到今年最低值15265元/㎡。尽管这样,从开盘数据上看,许多房企还是踩着2021年的年尾争相入市。在这样的市场环境下,各房企已陷入降价销售,抢占市场的内卷中。

目前来看,政策底已现,郑州市场在低价的刺激下,成交量也趋于稳定。但是底部到底在哪儿,2022是否会迎来我们期待已久的“小阳春”?让我们拭目以待。

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