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城市新知圆桌会丨哈尔滨楼市供需关系被打破了吗?业内:马上抄底
时间:2022-01-11 21:45:32    来源:风清扬    浏览次数:    我来说两句(0)

楼市”,一个随时都能挑起购房者神经的敏感词语。时至年末岁尾,维尼文化联合本站黑龙江共同发起了一场关于“冰城楼市供大于求”的对话访谈,对冰城楼市现状进行深入的剖析和专业的预判。

本次访谈,本着对2021年哈尔滨房地产市场现象的分析,就目前哈尔滨楼市供需关系、政策利好、板块发展以及各开发商的销售情况等话题展开讨论,参会嘉宾均从各自的经验和专业角度各抒己见,多维度探讨本次座谈会的主题。

本期我们非常有幸邀请到哈尔滨大泽地产董事长、哈尔滨林达英冠乐创城董事、黑龙江省丽水商会会长——叶旭耿、绿地控股集团东北房地产事业部市场营销部总监兼哈尔滨国博城公司营销总监——刘毅、新松企业集团营销副总——尹金辉,一起寻觅冰城房产“重启”的关键秘匙,在对撞中感受当下、共话冰城楼市新形势。

问题一:

近来网上一直有一种声音——哈尔滨房产市场整体呈现供大于求的态势。据悉,今年哈尔滨的土地供应规模虽然大幅收缩,但长期供需比却依然维持高位,如此看来哈尔滨市场的未来库存压力将会不小。那么针对哈尔滨房产市场“供大于求”的说法,各位可否凭借自身的从业经验谈一下自己的观点?

刘毅:长远来看,冰城楼市供需关系是相对平衡的

从2021年供需关系来看,今年哈尔滨新房总供应约在39000套,去化约32000套,单从今年这个供给关系来看的话,并无供大于求的现象。但如果从历史存量的角度来看的话,这种供大于求现象是存在的。而导致其存在的核心原因,我认为主要有以下三个方面。

第一维度人口流失恐慌。七普数据发布后,哈尔滨人口流失等话题被舆论推到了风口浪尖。但实际上,10年间哈尔滨主城区人口流失约60万人,人口增量约55万,基本是一个平衡状态。但是如果将哈尔滨管辖内的九县人口流失统计在内,才得出118万这个人口流失数据。

第二维度疫情持续化影响。疫情的原因在一定程度上影响了人们的消费心理,他们对于购置房产这种家庭大额支出有了一定的犹豫心理。但是对于这一点,我们无需过度担心,因为疫情终将过去,经济还会持续去发展。

第三维度房住不炒调控加剧。在房住不炒的大环境下,各种调控相继出台,对楼市产生了不同程度的影响。但是回归到哈尔滨来看,调控对于我们的影响并不太大,因为整体市场仍以刚需为核心。

综合来看,对于哈尔滨未来房地产的发展,我还是很看好的,因为刚需是根本,它还会持续发展,过度到改善、甚至再次升级。所以,从长远角度来看,哈尔滨房地产市场的供求关系是非常平衡的。

叶旭耿:冰城楼市需求仍有很大空间,供大于求只是阶段性的

对于供大于求的这个现象,我认为这是关于理解和认知的一个问题。我以南方人的角度来看,首先我认为哈尔滨购房需求是很大的。因为与南方相比,哈尔滨楼盘的入住率是很高的,可达到80%左右,而南方的一些楼盘入住五年,其入住率都达不到50%。

其次,从南北差异这个角度来看的话,南方人很多已经把这个房产做成是保持增值的理财产品了。但是北方这边,目前还是以自住为主。所以我认为,供求关系的平衡程度,还是要取决于购房者对房地产的信心。

受疫情影响,今年哈尔滨大部分房企选择了以价换量,给购房者造成房价还会下降的认知,从而进行持续观望。只是说持观望态度的人多了,并不是市场需求不在了。而随着2022年的到来,房企也会有新的资金计划,也会暂停大幅促销的销售模式,市场也会逐渐回到理性,那么购房者的信心也会重新建立起来。所以我个人认为,目前市场表现出的供求关系只是阶段性的表面现象。

尹金辉:供给和需求是同向的,是谷底也是机遇

所谓的供大于求,我们可以分几个维度来看。从宏观层面上升到经济学的角度出发,实际上供给和需求是同向的。也就意味着有供给的同时就有需求,反之有需求的时候同样有供给。

首先,市场中一定是有供求关系的逻辑性存在的。目前,大家认为哈尔滨楼市表现出来的是去化周期长、供求压力大。但是,我认为这对于地产人来说更是一个机会。因为供大于求这种关系的存在,实际上反向地说明了供方对于品质呈现的一种极致追求,以及需求方对于产品未来的发展方向和自身的实际需求的相互结合。而这种结合将通过时间的验证、市场的持续发展达到一种平衡状态。

其次,从现阶段来看,对于市场中库存较大这一点,是与疫情影响下人们对于收入缺乏信心息息相关的。但是我相信,随着疫情的逐渐管控,国家对于疫情防控机制的不断提升,市场终能重拾信心,从而达到一种平衡状态。

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问题二:

有人说,2021 年是哈尔滨房地产业的冬天。从今年的下半年开始哈尔滨房价便逐渐转跌,置业者对哈尔滨的未来楼市走向难以判断。而在即将到来的2022年,哈尔滨的房产市场能否回归正轨?购房者的置业情绪能否恢复?哈尔滨促进房地产市场平稳健康发展的“十六条”新政的发布又能否对明年的市场起到引导作用?

尹金辉:以价换量只是企业发展的阶段性需求,未来将逐渐趋稳

哈尔滨新政16条的出台,的确对哈尔滨楼市起到了一定的促进作用。而对于明年的市场走势情况,我个人来看啊,房价一定是逐渐趋稳的。

虽然今年,部分房企采取了阶段性的以价换量的销售形式,但这并不能代表整个市场是持续向下走,因为它只是部分企业的阶段性经营需求。而且就我个人来判断,2022年及2023年,是哈尔滨各大在售项目交付的两大节点,当兑现符合承诺的时候,市场也会逐渐回归正轨。

叶旭耿:市场逐渐回暖,年底将是置业最佳时机

2021年初,央行对于楼市资金的调控,导致了很多开发企业的资金紧张,从而进行了大幅度的促销,更是一度出现了低于成本价的售卖现象,我认为这个是不符合市场规律的。因为从市场的整个大环境来看,其实还是向好的。例如前几天杭州的土拍价格也是突破了历史的高点了,成交量也在稳步上升,开发企业的资金都实现正常运转了,所以也就不会继续大幅促销了。

目前来看,哈尔滨房价可以说处于低谷时期,也可以说是年终置业的最佳时机。我认为在价格刺激下,明年的成交量肯定会比今年要大很多,所以明年的市场我还是比较看好的。

刘毅:随着配套完善,房地产经营环境将逐渐回归正轨

我认为哈尔滨新政16条,是有利于房地产市场的,因为它的内容非常全面,对于开发商和购房者均提出了利好政策。所以说,在提升购房者购买信心这一点上,政策层面也在大力推进。

目前来看,松北及香坊板块内的库存量较大,但随着未来两年城市配套的逐步完善,2022年哈尔滨房地产市场的经营环境一定是优于当下,且逐渐回归正轨的,所以我个人也是十分看好。

问题三:

作为将哈尔滨的新区精神体现得淋漓尽致的绿地国博城,用“新区速度”迅速将脚下的土地升级为如今的产业新城雏形,那么请问刘总,这片未来的新区产业新城如今进行到了什么阶段?绿地国博城的面世又会对周边的区域价值起到什么影响?

刘毅:

松北区目前可以分为三个组团,深哈板块、松浦板块及避暑城板块,它们依江而行,以三个点拉动整个沿江带。而松浦板块,它是相对居中的一个位置,交通网络更加便捷,南北城互动的雏形已经形成。绿地东北亚国博城便是在松浦板块的利好之下应运而生。

截至目前,项目销售额已经突破了16个亿,是非常受购房者认可的,这与项目配套利好是分不开的。目前,四大中心已经主体封顶、新区会展中心计划在明年投入使用,会议中心、全球贸易港、酒店群、中央公园等配套都已经开工。另外包括风华校等都已经进驻。在这基础上,购房者对于这个板块及项目的信心都在稳固地提升。

目前板块正处于发展初期,置业主要以刚需为主,未来随着配套的不断落地,也将逐渐向改善过度,所以说这个板块的溢价能力还是值得期待的。

2022年,我们将继续着力提升产品品质,将一座大城呈现在购房者眼前。

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问题四:

目前,以文化旅游为主的大型综合性商业地产项目逐渐占据市场,有人预测,未来 30 年的地产从综合性、金融化及服务的专业化都将迈向全面的深化阶段。而作为 2017 年由市政府招商引资重点项目之一的林达世界欢乐城便率先为哈尔滨综合地产项目注入一支新的力量。那么请问叶总,您作为浙商来哈投资的代表,为什么会选择这片黑土地?您又对以林达世界欢乐城为代表的“学院路板块”有什么看法?

叶旭耿:

我认为地铁2号线通车后,利民板块可以说是哈尔滨新区的核心区域之了一。板块内含有20多所高校、20万左右的师生,居住密度较高。同时,因为板块的特殊性,每年都有新生源不断涌入,区域活力表现较好,这是一个优势。

作为浙商,我选择在黑龙江哈尔滨发展,主要是看重这里丰富的资源,以及南北经济的发展互补。例如电商直播现在南方做得比较好,但是主播大部分是东北人,因为东北人口才好、普通话标准。所以后期我们将用林达英冠乐创城的土地资源,引进浙商建立直播基地,一方面能培养更多的直播人才,另一方面也可以为哈尔滨留住更多的大学生。乐创城这个名字背后的深意,也是由此得来。

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问题五:

目前哈尔滨的哈东板块逐渐成为年轻人购房时的热选区域之一,而据我所知从 2011 年起,新松企业集团首次进驻哈尔滨以来,便率先锁定哈东区域,成为了城市东扩战略的拓荒者。今年,已经是新松集团来到哈尔滨的第十个年头,也是整个哈东板块从荒芜到繁盛的十年。请问尹总,对哈东区域的未来有什么预测?而作为深耕哈东区域的新松地产又有什么优势立足于这片区域?

尹金辉:

“城市向东,只看新松”,这句话我们把他看作是广告语也好,看作是比喻也罢,这都能充分说明新松企业集团在哈东板块的市场分量。

这离不开新松企业集团的六字企业文化“诚信、稳健、灵活。诚信是对于合作企业的诚信、对市场判断的诚信、对客户的诚信;稳健是本着符合市场发展规律,以盈利为目的同时保证对市场以及客户的承诺;灵活是充分迎合市场及目标客群对于住宅产品的需求,把产品做到极致。

另一方面,在2022年下半年,哈东两个主力项目将进入现房状态,购房者来了便可以感受到真实的生活状态,新松的品质也将得以更好的展现。

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